Diferencias entre la superficie registral y catastral.

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Diferencias entre la superficie registral y catastral.

Una de las características fundamentales que definen una finca es su superficie. Si bien, existen diferentes tipos de superficie sobre una misma realidad, como son: superficie física de la finca, superficie registral, y superficie catastral. En muchas ocasiones, estas superficies pueden variar entre sí, debido al distinto origen y finalidad de los Registros Jurídicos de los que derivan cada una de ellas.

En primer lugar, la superficie física de la finca es aquella que se corresponde con la realidad física de la misma. En el ámbito de las tasaciones inmobiliarias, la superficie física de la finca se corresponde con la superficie comprobada por el tasador, que deriva de la medición in situ de la misma.

En segundo lugar, la superficie registral de la finca es aquella superficie contenida en el Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad es un Registro Jurídico dependiente del Ministerio de Justicia, y que se constituye como un registro de derechos o de la titularidad y cargas sobre los bienes inmuebles. Efectivamente, la superficie de la finca aquí registrada proviene de la documentación aportada por las partes y no por una comprobación directa de la realidad, como en el caso anterior. Además, al ser su inscripción voluntaria, lo que provoca que, en ocasiones, este dato pueda estar desfasado respecto de la realidad física, debido a modificaciones sobre la finca no inscritas, o por inscribir una declaración de obra nueva o división horizontal que posteriormente no se han realizado, entre otras causas. Señalar a este respecto, que el Registro de la Propiedad no da fe de las superficies que en él se contengan.

En tercer y último lugar, la superficie catastral de la finca es la superficie contenida en el Registro del Catastro. Se trata de un registro de carácter administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública, que contiene la totalidad de los bienes inmuebles del territorio español. Su inscripción es gratuita y obligatoria, con finalidad fiscal. Este registro pretende reflejar la realidad inmobiliaria, por lo que debe estar permanentemente actualizado, mediante diferentes vías de inscripción. Si bien, la superficie inscrita en este registro se obtiene mediante diversos métodos de medición, como obtención de fotografías aéreas, inspección, o la realización de declaraciones o comunicaciones.
Es decir, cada registro emplea metodologías de cálculo diferentes, pudiendo ser la causa de las divergencias entre los datos de superficie de cada uno de ellos. Se deben analizar así los motivos de estas discrepancias, para verificar cuál de las superficies se corresponde con la realidad inmobiliaria de la finca en la actualidad, tanto física como jurídica.
Hay que señalar que la nueva Ley Hipotecaria, tras su reforma por la Ley 13/2015, tiene entre sus objetivos favorecer la coordinación entre el Catastro y el Registro de la Propiedad para dar mayor seguridad a los datos de ubicación, delimitación y superficie de las fincas, que son objeto de tráfico jurídico.
Por último, a efectos de realizar una tasación inmobiliaria de una finca, el procedimiento a seguir es emplear en primer lugar la superficie comprobada por el tasador, y en caso de no disponer de esta superficie, deberemos escoger la superficie menor entre la registral y la catastral, en base al principio de prudencia.

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2019-01-25T13:57:08+00:00 25 de enero de 2019|Categories: GUÍA DE TASACIONES|Tags: , , , |