Valoración de una oficina

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Valoración de una oficina

Los edificios de oficinas son inmuebles que están destinados a tal fin de forma exclusiva. Por lo tanto, se exceptúan en este caso, las oficinas ubicadas en edificios mixtos, las sedes corporativas o las oficinas situadas en polígonos del extrarradio de las ciudades.

El mercado de oficinas, se ubica en el sector terciario, y representa una tipología de negocios muy diversa, con distintas posibilidades de valoración, basadas en las diferentes finalidades de la petición. Por lo tanto, el resultado de las valoraciones será igualmente variado.
Los factores que afectan a la valoración en el mercado de oficinas son fundamentalmente el tiempo, el emplazamiento y la superficie.

Las oficinas se gestionan, en general, al amparo de Contratos de Arrendamiento Privados suscritos entre arrendatario y arrendador, en virtud del principio de libertad de pactos.
Los parámetros fundamentales a tener en cuenta son la superficie, el plazo y el nivel de ocupación del edificio. En base a estos parámetros, se generan una serie de ingresos y gastos que determinan la Renta Neta (resultante de sustraer a la renta bruta, los gastos que genera el alquiler del inmueble)

Asimismo, la renta deberá estar directamente relacionada con la calidad de la ubicación, el nivel de representatividad, los equipamientos e instalaciones disponibles, y la antigüedad del inmueble, entre otros aspectos.

En relación a la metodología usada para hacer las valoraciones, y al amparo de la Orden ECO/805/2003, podemos hablar de:
-valoración por comparación, estudiando el valor de otras de similares características y asignando un valor por deducción, adaptando los valores consecuentemente;
-valoración por coste, teniendo en cuenta lo que ha costado hacer/construir ese inmueble y el tiempo trascurrido y el estado en que se encuentra (valor de reposición);
-por último, la valoración por actualización de las rentas esperadas, basado en la expectativa de negocio y el principio de anticipación, y sirve para tasar toda clase de edificios susceptibles de producir rentas.

Los edificios de oficinas alcanzan su valor por su capacidad de generar beneficios a partir de una renta, lo que vincula estrechamente la tasación al precio de alquiler y el nivel de ocupación esperados para el inmueble. Éste, a su vez, depende de la ubicación física del edificio y de otros factores como la evolución prevista del mercado.
Además, bajo la óptica de quien alquila el inmueble, la demanda del mercado de espacio para oficinas, viene determinado por:
-los puestos de trabajo que debe alojar esa oficina, y la previsión de crecimiento del empleo;
-las necesidades de espacio de esos puestos de trabajo,
-las rentas de alquiler que se acuerden o acepten y,
-lo que se espera que varíen esas rentas, o las proyecciones de aumento de renta.

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2019-01-25T13:56:45+00:00 25 de enero de 2019|Categories: GUÍA DE TASACIONES|Tags: , , , |